严守“房住不炒”，迎接“十四五”新机遇
发布日期:2021/7/1 14:20:54 | 浏览次数:2579 来源:特发地产-孙林晶2021年是“十四五”的开局之年，国家经济将在“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局下保持韧性�！笆奈濉惫婊兄赋觯悍康夭鹿孛裆押屯蹲史⒄�，助力经济内循环，中央将继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，落实城市主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标，促进房地产市场平稳健康发展。
2020年是跌宕起伏的一年，在这个充满不确定性的年份里，基于稳财政、稳经济、稳就业的核心诉求，2020年上半年，多省市政府采取多种方式为市场减压、为企业纾困，比如在土地出让环节，增加优质土地供应、优化土地供应结构、土地供给向租赁住房建设倾斜、延期或分期缴纳土地款、延长开竣工期限等；在房地产交易环节上，从供、需两端助力市场复苏，主要涉及放宽预售标准、适度放松限价、实行人才新政、税费减免、购房补贴以及公积金信贷政策调整等。下半年购房需求集中释放，伴随着市场过热，热点城市政策也随之加码，主要政策涉及升级限购、限贷、限价、限售以及增加房地产交易税费等内容，其中深圳政策力度最为严苛。从房企融资和居民房贷来看，2020年我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。2020年上半年房地产信贷政策中性偏积极，央行三度降准释放长期资金约1.75万亿元，并两度下调 LPR 利率中枢，5 年期以上LPR累计降幅达15个基点，但下半年央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并压降融资类信托业务规模，倒逼房企去杠杆、降负债。未来房地产行业将以去杠杆为目标，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线，“三道红线”将持续发力，房企整体融资环境依旧偏紧。
展望未来，三大红利渐消退，但行业空间仍在。一是人口红利：人口增长率降低，城镇化率增长放缓，十四五期间，25-34岁的首次置业群体数量减少，由此可见人口带来的红利减弱；二是土地红利逐渐减弱：过去，土地红利来自于地价房价上涨的预期，当前房价上涨受限，房价与地价之间的差距逐步缩小，土地红利逐渐消失；三是金融红利逐渐消失，企业规模增长往往伴随杠杆的使用，在金融政策严监管下，企业所能享受的金融红利也在逐步消失。然而，新的赛道正在出现，两大新红利放大。一是城市群红利逐渐放大：十四五规划建议明确城市群建设方向，城市群是经济高质量发展的载体，对比发达国家，人口等资源向核心城市群聚集是必然趋势，城市群的红利将逐步放大；二是存量红利来临：实施城市更新行动、加强城镇老旧小区改造和社区建设是推进以人为核心的新型城镇化的核心内容，在新型城镇化推进进程中，助推企业向存量布局。
目前，企业已进入从规模增长转向质量发展的新跑道，需要房企根据企业基因、竞争优势和多元产业发展前景，聚焦“既促进主业，又适合自身”的多元化发展方向。2021 作为“十四五”开局之年，未来无论是物管、商业、租赁还是其他领域，都会给这个行业带来巨大的价值，房地产企业可考虑与以下四类企业合作：一是与有土地储备优势的企业合作，增加土储优势。当前拿地难度逐渐加大，有丰富土储的企业提前敲定了未来的货值和业绩规模，有利于降低风险，锁定利润，充裕低价的土地资源将是未来发展的保障；二是与具备独特资源背景的企业合作，比如国企资源、政府资源；三是与管理红利突出的企业合作，共享管理红利，比如成本管控能力突出、产品打造能力突出，从而增强产品竞争力；四是与多元化领先的企业合作，形成多元助力，加速多元化业务的布局，并且依靠多元化业务的技术和产品赋能自身项目的开发，提升地产开发的综合竞争力，并打造“第二”利润增长点。例如碧桂园并购华大农业，快速布局农业科技领域，万科收购普洛斯，跃居物流仓储领域的龙头企业。
2016年底中央经济工作会议首次提出“房住不炒”概念，随后成为“十三五”时期房地产发展规划的核心指导思想，此次“十四五”规划再次强调，且将“房住不炒” 首次写入规划建议中，表明在国内国际经济双循环的新发展格局背景下，房住不炒、租购并举、因城施策、促进房地产市场平稳健康发展、推动金融、房地产同实体经济均衡发展将作为长期政策调控的主基调。
未来，中国房地产进入发展新纪元，更多改变正在发生，更多不确定性的未来，等待我们去挑战！